房產預售款的撥付將和企業當年誠信分值對應

發表時間： 2015-06-16 15:13 來源：清遠日報 　　

清遠版《商品房預售款監督管理實施辦法》目前正在銀行機構、各地政府、房地產企業中進行最后的意見征集。記者日前拿到了這份文件的征求意見稿了解到,預售款的撥付將和企業當年的誠信分值對應,分值越高房企可使用的預售款就越多。在各地樓市成交量普遍回升的時候,清遠市住建局擬推出的此項新政將更有利房地產市場的健康發展,有效去目前市場中商品房庫存高的現象。
　　預售款不能隨意支配
　　在征求意見稿中,記者看到新政對房地產開發商預售資金的用途、撥付程序等都作出了明確限制,開發商不能再像以前那樣隨心所欲使用預售款。
　　據了解,商品房預售是對期房銷售而言的。當商品房建設進度到達一定要求后,開發商即可對房屋進行預銷售。而預售資金是開發商進行滾動開發的重要來源。商品房預售款,是指購房人按照商品房預售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。

預售資金使用將實行封閉式管理,房地產開發企業需提用商品房預售款時,要向預售監管部門提交該月的用款計劃書、與承建商簽訂的施工進度合同、用于支付項目購買建設必需的建筑材料等購銷合同等資料申請,待監管部門審核后方可提取使用。
　　征求意見稿提出,商品房預售款應當全部直接存入商品房預售款監管專用賬戶,并對用于項目工程建設的部分資金實行重點監督管理,確保預售款優先用于工程建設,其中包括支付項目工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項和法定稅費,以及歸還本項目房地產開發貸款。

預售款提取額度和誠信值相關聯
　　預售款的撥付也不是房企申請多少就批復多少,住建部門將根據項目的進度和房企誠信值進行撥付,確保留有足夠的資金保證建設工程竣工交付,防止了房企資金鏈斷裂后造成爛尾工程的發生。
　　具體撥付標準是:項目竣工驗收前,專用賬戶內的資金留存額度與企業當年的誠信分值對應。誠信分值的計算根據《清遠市住房和城鄉建設局房地產行業誠信管理辦法》的規定執行。誠信分值120分(含120分),專用賬戶內的資金按項目銷售總額5%累計留存；誠信分值90分(含90分)—119分,專用賬戶內的資金按項目銷售總額10%累計留存；誠信分值90分以下,專用賬戶內的資金按項目銷售總額15%累計留存。
　　項目已辦理房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案手續的,繼續留存累計資金的2%,項目已轉為現樓銷售,銷售款不再存入專用賬戶。
　　項目在已辦理商品房初始登記手續的,可以提用專用賬戶內最后剩余累計留存的資金,該項目的資金不再進行監管。
　　有利樓市健康成長
　　住建部門認為,建立完善商品房預售款存提制度,可以加強清遠商品房預售款監督管理力度,確保商品房預售款專款專用,降低房地產開發信貸風險。但對于目前房地產市場正處于高庫存運行中的清遠市場,正渴望通過預售款回籠資金的開發商來說,即將出臺的新政將精準扼住其要害。有開發商表示新政是利空,開發商資金鏈更為緊張了,需要一定時間去消化新政帶來的影響,通過調整銷售和建設模式去適應新政,使企業更健康發展。
　　業內則普遍認為長遠來說是利好的政策,因為被監管資金將優先用于支付工程款等款項,這項新政如果執行到位,將有效防止爛尾樓、欠薪事件的發。同時監管預售資金,將迫使開發商加快開發節奏,加速資金周轉,從而放棄以往常用的捂盤惜售等市場策略,并逐漸形成新的運營模式。這無論是對于開發商還是整個樓市,都將因此而更加健康地成長。
　　匯成房地產代理陳經理表示,絕大多房企預售款約占開發商資金的四成左右,以往預售款有點“提前融資”的感覺,開發商早早拿了買房人的錢,可以用于買地等其他投資。實施新政嚴加監管后,使開發商每次只能從監管方“擠牙膏式”地得到一點,很難發揮資金杠桿的作用。
　　至于新政是否對樓盤價格有所影響,陳經理認為這種機率不大。因為預售款是按照工程項目的進程節點撥付的,為了盡快回籠資金,開發商可能會加大推盤力度,從而使樓市價格不至于過快上漲,有助于穩定樓市。另外新政將使開發商拿地資金沒有以前充裕,拿地速度放緩就會造成未來樓市供應量減少,亦可達到降低高庫存的目標。 

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