新城商圈升級,向新城東看齊?

發表時間： 2015-04-11 00:00 來源：清遠第一房網 　　

調查顯示中高端人群青睞新城,消費力比舊城強2.5倍,而原有商業無法滿足發展需求

2013年,燕湖新區啟動,這是自上個世紀九十年代初清遠市政府及其市直機關南遷北江以南后,城市向東、向南拓展的又一個里程碑的事件。

時至今日,清遠市區在經過近三十年向東、向南擴張后,北江以南的新城片區的經濟、城市地位、宜居條件等似乎已經遠遠將老城區超越。在經過上個世紀初以公務員人群隨著市政府及市直機關南遷潮后,近十多年來,老城區、鄉鎮、外來人群都將新城作為首選之地,而且大批高素質人才、商務辦公、商貿、商業都在向該區域聚集,然而原本應該興旺的商業卻遠遠落伍商貿、商務發展節奏,新城商圈升級正蓄勢待發。

新城向東南擴容人口成倍增加

東擴、南拓是清遠市區城市開發建設一直以來重要戰略,房地產開發建設也是循著這一條路子走的。

早在上世紀90年代初,清遠為開發北江以南片區,將市政府各個部門逐漸全部搬遷至江南,公務員也隨著搬遷過來,建房安家。從現在的小市橋南到贏之城的沿江地帶,一大部分都是屬于早期各個政府單位、事業單位、國企的宿舍。

目前,以政府為中心,東至武廣高鐵、西至廣清大道西出口、南至大燕河,建成區達方圓幾公里。據華潤萬家清遠店相關負責人提供近期調查數據顯示,以緊鄰市政府的贏之城為中心,方圓1公里范圍內12572戶,方圓3公里范圍內總共36315戶,總人口預計12萬人。

人口增長并不局限于此。上述企業統計的數據范圍主要為新城建成區,僅十年來新城不斷擴張。目前,北江以南的整個新城片區,除早期開發的住宅區外,近五年來已銷售、在售、并已經入住的商住項目五六十個,預計可容納數十萬人口。

商務商貿偏愛　新城外來人口集聚

值得提及的是,近年來,隨著市民生活水平提高及城市開發加速,江南片區除了上述的單位宿舍樓和中高檔樓盤小區外,商貿、商務辦公向該片區聚集。

從現有公開的信息顯示,新城人民三路和四路以義烏商貿城、華南裝飾城、汽車城為中心的商貿業態已經形成,商務辦公則向向人民一路和二路和靜福路兩側聚集。目前人民路上除了早期開發的卓越大廈之外,還有城市花園寫字樓,此外,近幾年在人民路和靜福路交匯處成為新的商業商務中心開發聚集地,目前有正在開發的時代廣場、朝南國際商務中心,已經開發優信商務中心、金茂翰林院寫字樓,還有規劃的德晟大廈、朝南集團的維港新天地等。

隨著城市向東的步伐,清遠規劃的未來城市中心燕湖新城,也成為文化、商務中心。根據規劃,總部經濟體托起燕湖商務中心,大力發展知識服務業及中介服務業,以及企業辦公總部、制造業管理總部。

寫字樓傾向新城東、新城南片區布局,不少房地產開發公司、貿易公司也將辦公點往新城搬。在這些寫字樓上班的白領階層也成了該區域的主力消費人群之一。

白領成主力消費人群

“消費力比舊城強2.5倍”

當年贏之城的目標就是要建成北江以南的商業文化中心,以滿足江南片區的消費需求。

據最早進駐贏之城的華潤萬家超市工作人員回憶,“我們2004年來的時候,周邊還有大片農村,昌記市場前面仍是一片水田,四五年之后的連江路、人民路,很少車流、人流,很冷清。”

盡管以當年的人口遠達不到開店的條件,但華潤萬家這些年來幾乎見證了新城的擴張,并通過銷售額體現出新城的消費力。該店調查的數據也顯示,新城6成以上為年輕人,比以本土人口為主的舊城而言,消費力要強2.5倍以上。“江南片區公務員、外來人口相對集中,中高檔消費力強”。清遠社科聯副主席鄒錫恒說。

另外,記者調查發現,贏之城許多服飾店的衣服比舊城還貴。一樓內街某品牌服裝店老板分析,“雖然城市廣場比這邊繁華,由于交通、時間、距離等因素限制,這些人群還是愿意在贏之城消費。

然而,作為近二三十年人口主要的成長區域,北江以南的商業卻并未如商貿迅猛發展。

新城最具代表性的贏之城商圈,每逢節假日,其東門狹小的戶外空地成了各大商家的必爭之地。商家的戶外活動主要在這里舉行以吸引人氣。然而,贏之城內僅首層“華潤萬家”生活超市和臨連江路的商鋪比較興旺,商業業態分布不夠集中、品牌店不多,未能充分發揮聚集新城人氣的功能。除了贏之城外,早期開發的廣泰商業街、臨街鋪為主的連江路也面臨類似困境。

事實上,建市以來,清遠經濟和消費力呈現高速增長。清城區2004年國內生產總值34.65億元,2014年達到368.7億元;2004年清城區完成社會消費品零售總額34.8億元,到2014年達到233.7億元;清城區城鎮居民人均可支配收入呈現2位數高速增長態勢,去年預計城鄉居民人均可支配收入達到22080元,增長10.6%。城市居民人均可支配收入不斷提高,為零售市場提供了充足的購買力,帶動了居民消費上行發展,使居民消費結構優化升級。另一方面,居民消費品購買力在逐年大幅提高,傳統商業已無法承載迅速膨脹的消費購買力,消化這些消費力對現有商圈提出了挑戰。

從空白點尋找機會商圈升級向新城東看齊?

曾長期在深圳從事商業運營項目的趙千河評價:“清遠的商業發展水平比廣州和深圳要落后很多,甚至同比一些三線城市也要落后。清遠作為一座新興的城市,需要有與之相匹配的商業形象。”

鄒錫恒認為,商業廣場要考慮消費需求的變化,從品類、價格到購物環境上跟上時代步伐,甚至引領潮流。這種收入與消費之間的不匹配,使得清遠很多高端消費向周邊城市流失,城際交通便利后這種趨勢更加明顯。

在此困境下,清遠市政府、清城區政府正積極推動新城商業、商圈升級,在《清遠市城市總體規劃(2010—2020)》的中心城區近期建設規劃用地布局中,新城東人民一路與靜福路交匯處,一直向南到清遠大道的大片土地,作為商業、商務用地主要供給區。或許正是看到商業發展空白和機會,具有十多年商業中心成功運營經驗的清遠市順盈置業有限公司在此開發總建筑面積約38萬平方米的時代廣場,清遠本地企業巨頭朝南集團落戶于此,除了在附近開發超過容納7000戶的維港半島外,還在靜福路投資開發6萬平方米大型寫字樓———朝南國際商務中心,以及維港新天地,此外兩側還有多個商務、公寓項目正待開發。

對此,趙千河認為,“新城規劃和在建的商業中心多,難免出現同質化問題,但誰能搶占先機誰就能提前占領市場,誰對商業項目的準確把握誰就能走得更遠。”

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